สะท้อนมุมมอง/การปรับตัวของ Life and living กับทิศทางอสังหาฯในยุค EEC

กว่า 30 ปีที่ผ่านมาที่ ‘อีสเทิร์นซีบอร์ด’ ถูกเปลี่ยนโฉมมาเป็น ‘โครงการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออก (EEC)’ เศรษฐกิจก็ถูกกระตุ้นตลอดมา ตั้งแต่วันนั้น-จนถึงวันนี้ เกิดอะไรขึ้นบ้างกับอสังหาริมทรัพย์? แล้วจะเป็นไปในทิศทางใดต่อ? วันนี้เราได้รับเกียรติจาก “คุณมีศักดิ์ ชุนหรักษ์โชติ” ประธานกรรมการผู้จัดการ บริษัท ไลฟ แอนด์ ลีฟวิ่ง จำกัด ,นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ชลบุรี และ ประธานกรรมการ บริษัท ชลบุรีพัฒนาเมือง จำกัด ได้มาพูดคุยสะท้อนมุมมอง,แนวคิด ในการปรับตัวของ Life and living กับทิศทางอสังหาริมทรัพย์ในยุค EEC

อดีต ปัจจุบัน และอนาคตอสังหาริมทรัพย์ในภาคตะวันออกในยุคของ EEC

กว่า 30 ปีที่ผ่านมา อีสเทิร์นซีบอร์ดผลักดันให้จังหวัดชลบุรีและระยองพัฒนาเป็นศูนย์อุตสาหกรรมหลักและอุตสาหกรรมต่อเนื่องอื่นๆ ให้มีความสมบูรณ์เพื่อเสนอทางเลือกแหล่งที่ตั้งให้กับอุตสาหกรรมใหม่ในอนาคต จนในที่สุดกลายเป็นแหล่งอุตสาหกรรมขนาดใหญ่และการคมนาคมขนส่งที่สำคัญของประเทศ ทำให้เกิดการสร้างงาน รายได้ต่อหัวของประชากรจังหวัดระยองสูงที่สุดในประเทศไทย ซึ่งเป็นที่ตั้งของหลายนิคมอุตสาหกรรม มีเงินไหลเข้าประเทศจนทำให้ตัวเลข GDP ของไทยเพิ่มขึ้นอย่างที่ไม่เคยเกิดขึ้น ทำให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เติบโตขึ้นมากเพื่อรองรับการเจริญเติบโตของเมืองขยาย จึงทำให้ยอดการซื้อที่อยู่อาศัยโตขึ้นมาอย่างน้อยคือ 2 เท่าของ ประเทศ เมื่อธุรกิจอสังหาฯทำกำไรได้ดี ทำให้เกิดนักพัฒนาอสังหาฯรายใหม่เข้ามาพัฒนาโครงการในทำเลต่างๆเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ เป็นผลทำให้เศรษฐกิจเติบโตอย่างต่อเนื่อง

เมื่อถึงจุดที่อุตสาหกรรมโลกเปลี่ยนทิศทาง ภาครัฐจึงต้องปรับเปลี่ยนเพื่อรองรับอุตสาหกรรมของโลกในอนาคต ทำให้เกิด “โครงการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออก (EEC) ภายใต้การยกระดับการพัฒนาประเทศไปสู่ยุค ไทยแลนด์ 4.0” เกิดขึ้นในยุคปัจจุบัน เพื่อสานต่อความสำเร็จจากแผนพัฒนาเศรษฐกิจภาคตะวันออกหรือ อีสเทิร์นซีบอร์ด ซึ่งดำเนินมาตลอดกว่า 30 ปีที่ผ่านมา

ภาครัฐออกนโยบายการพัฒนาพื้นที่ EEC เพื่อกระตุ้นให้เกิดการลงทุนและการเข้ามาทำงานของประชากร แต่ยังไม่ดีเท่าที่ควร และเกิดกระทบต่อภาพรวมตลาดอสังหาฯ อาทิ การปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบาย มาตรการควบคุมสินเชื่อของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) จะทำให้บ้านเดี่ยวเข้าสู่ยุคบ้านผ่อนดาวน์ก่อนสร้างเหมือนในอดีต นอกจากนี้ยังเป็นปัจจัยเร่งที่ทำให้มีบ้านมือสองออกมาขายในตลาดมากขึ้น เนื่องจากกลัวว่าหลังมาตรการจะขายไม่ได้ บวกกับกระแสการปั่นราคาที่ดินที่สูงขึ้น เนื่องจากการเก็งกำไรที่นักลงทุนคาดหวังว่าการลงทุนในพื้นที่ EEC จะทำให้ธุรกิจไปได้ดี ทำให้ราคาบ้านปรับขึ้นมา 1 เท่าจากราคาเดิม เมื่อ 2 ปีก่อน ผู้ที่เป็นธุรกิจรายเล็กหรือไม่แข็งจริงก็ถูกกระทบในด้านของยอดขาย ในด้านของรายใหญ่ก็อาจจะมีผลกระทบเนื่องจากอาจจะทำผลิตภัณฑ์ออกมาได้ไม่ตรงกับความต้องการ สิ่งเหล่านี้จะถูกวัดโดยผู้บริโภคในอนาคต

ดอกเบี้ย LTV (Loan To Value) มีผลกระทบอย่างไร ?

ทุกฝ่ายได้รับผลกระทบหมดต่างกันตรงที่มากหรือน้อย ผู้ที่ได้รับผลกระทบหนักสุดน่าจะเป็นนักพัฒนาโครงการอสังหาฯ เพราะการขายจะยากขึ้น เนื่องจากต้องคอยเช็คว่าธนาคารจะปฏิเสธการปล่อยสินเชื่อให้กับลูกค้าหรือไม่ ทำให้หลายเจ้าเร่งอัดโปรโมชั่นให้ตรงใจลูกค้าในช่วงก่อนที่ผลกระทบมาตรการ LTV จะบังคับใช้ ยิ่งธนาคารปล่อยสินเชื่อน้อยลงรายได้ของบริษัทก็ลดน้อยลงตามไปด้วย ในส่วนของการเปิดโครงการใหม่ ต้องพิจารณาเรื่องทำเลและกลุ่มลูกค้าเป้าหมายมากเป็นพิเศษ

อย่างไรก็ตามมาตรการดังกล่าวที่แบงค์ชาติประกาศออกมา เป็นเพราะนโยบายประกันรายได้ของอาคารสูงในหลายๆพื้นที่ ที่มากเกินจริง เพื่อหวังให้นักลงทุนเข้ามาลงทุนกับลูกค้าเป้าหมายหลักคือต่างชาติ แต่จากภาพรวมของเศรษฐกิจโลกทำให้กลุ่มเป้าหมายชาวต่างชาติน้อยลง พร้อมกับปัญหาของการออกโปรโมชั่นสินเชื่อเงินทอน ซื้อบ้านแล้วได้เงินของผู้ประกอบการบางเจ้า ทำให้กลุ่มผู้ซื้อ นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์และธนาคารพาณิชย์จะต้องเตรียมตัวรับมือและหาทางออกสำหรับเรื่องนี้ให้ได้

การปรับตัวของ Life and Living

การใช้กลยุทธ์ที่ดินเก่านั้นไม่ยั่งยืน ต้องเน้นเข้าไปดูรายละเอียดของตัวสินค้า ออกแบบตัวสินค้าให้เกิดความแตกต่าง และมีฟังก์ชั่นครบครันเหมาะกับการพักอาศัย แต่ยังคงอยู่ในราคาที่จับต้องได้ สิ่งหนึ่งที่มีความสำคัญคือการสร้างบรรยากาศภายในโครงการให้ดูน่าหลงใหล พร้อมกับการเพิ่มเติมความพิเศษบางอย่างให้กับลูกค้า ซึ่งแม้จะมีต้นทุนที่สูง แต่ต้องมองคุณภาพชีวิตของลูกค้าเป็นหลัก

“สังคมที่ดี เริ่มต้นที่บ้าน” การออกแบบบ้านทำให้เกิดวิถีครอบครัวที่เชื่อมโยงกันได้ พื้นที่ภายในบ้านแต่ละสัดส่วนควรตั้งอยู่ในที่เหมาะสมสบายตา หากเป็นครอบครัวที่มีเด็กเล็ก ต้องสร้างพื้นที่สำหรับเด็กให้สามารถเกิดการพัฒนาทักษะในด้านต่างๆ

“การทำชุมชนไม่ใช่เพียงแค่การทำบ้านขาย โดยสังคมที่ดีเริ่มต้นจากภายในบ้าน ขยายพื้นที่ไปข้างบ้าน และในหมู่บ้าน หรือมากกว่านั้น”

การเลือกใช้วัสดุอุปกรณ์ในการก่อสร้างก็เป็นสิ่งสำคัญ เพราะบ้านจะอยู่ไปอีกนานหลายปี Life and living จึงเลือกใช้อุปกรณ์ที่มีคุณภาพ อย่างประตูหน้าต่าง Tostem จากญี่ปุ่น ที่มีการรับประกันตลอดอายุการใช้งาน เหล็กทุกชิ้นมีการเคลือบกันสนิมเพื่ออายุการใช้งานที่ยาวนาน และติดตั้งระบบกันความชื้นใต้บ้านที่ไม่มีใครใส่ใจทำ แต่เราใส่ใจ เพื่อคุณภาพชีวิตที่ดีของลูกค้าทุกคน

เมืองในอุดมคติ ?

ทุกวันนี้เราถูกผลกระทบในเรื่องของการเดินทาง เมืองในอุดมคติของผมจึงต้องสามารถแก้ปัญหาเรื่องการเดินทางได้ ลดบทบาทรถยนต์ลง เช่นเป็นเมืองแบบ mix use มีที่อยู่อาศัย มีออฟฟิศ มีสิ่งอำนวยความสะดวกที่หลากหลายในเมืองเดียวกัน ทำให้สะดวกสบายในการใช้ชีวิต การเดินทางระหว่างเมืองต้องสามารถใช้ระบบขนส่งมวลชนได้ เป็นเมืองที่สามารถเดินเท้า หรือ ปั่นจักรยานได้สะดวกสบาย ซึ่งไม่ก่อให้เกิดมลพิษ และเสียเวลาในการเดินทางอย่างสิ้นเปลืองโดยใช่เหตุ ซึ่งแนวคิดนี้สามารถทำได้ มีเมืองที่ใช้ระบบแบบนี้แล้วติดอันดับเมืองที่น่าอยู่ที่สุด คือเมือง Copenhagen ที่เกิดจากแนวคิดของนักคิดคนหนึ่งซึ่งเขามองว่าสถาปัตยกรรมควรตอบสนองชีวิตคน

ถ้าในพื้นที่ชลบุรีมี EEC แล้วคิดว่าในอนาคต EEC จะโตขึ้น ควรจะมีการวางแผนและมีการออกแบบเมือง เมืองชั้นใน แหล่งงาน และที่อยู่อาศัย การไม่มีแบบแผนที่ชัดเจนจะส่งผลให้คุณภาพชีวิตไม่ดีเท่าที่ควร การวางแผนเมืองควรเป็นความร่วมมือระหว่างภาครัฐกับภาคเอกชน ทางสมาคมอสังหาริมทรัพย์ชลบุรี สนใจที่จะผลักดันแนวคิดตรงนี้ให้มีการจัดสัมมนาวิชาการในเรื่องของเมืองใหม่เพื่อมองไปถึงอนาคตที่ออนไลน์จะเข้ามามีบทบาทในการใช้ชีวิตที่มากขึ้น โลกจะเปลี่ยน พฤติกรรมของมนุษย์ก็เปลี่ยนควรมีการวางแผนเรื่องของเมืองใหม่ว่าควรจะปรับแผนยังไงให้เข้ากับคน gen ใหม่ได้มากขึ้น

แผนโครงการในอนาคต?

ประมาณ 9 โครงการที่จะขึ้นซึ่งจะตั้งอยู่ในหลากหลายทำเลในภาคตะวันออก หนึ่งในนั้นเราจะทำที่อยู่อาศัยในรูปแบบ mix use โดยจะใช้แนวคิดตามเมืองในอุดมคติที่อยากทำให้ได้เป็นแรงผลักดันในการสร้างสังคมคุณภาพ ทำให้ผู้คนได้ใช้พื้นที่ถนน ให้ได้มี activity หน้าบ้านได้ ผู้คนได้มี connectivity กัน พร้อมกับทำกิจกรรมร่วมกันในชุมชน ซึ่งตอนนี้ก็เริ่มมีการคุยถึงพื้นที่ส่วนกลางที่จะทำให้เกิดประโยชน์ที่สุด

การซื้อบ้านมีผลกับชีวิตครอบครัว เพราะฉะนั้นต้องคิดถึงในอนาคต ซึ่งต่อไปจะอายุมากขึ้น จะต้องคิดถึงคนในอนาคตอย่างลูกหลาน ว่าต่อไปสภาพสังคมเล็กๆของเขาจะเปลี่ยนแปลงเป็นอย่างไร ซึ่งเราต้องสร้างสภาพแวดล้อมให้เขา สร้างปัจจัยที่สนับสนุนให้เขาเป็นบุคลากรที่มีความสุข เพราะฉะนั้นตัวบ้านมีผลสำคัญเยอะ สภาพสังคมเล็กๆ แบบนั้นจะส่งผลกระทบกับเขาอย่างใกล้ชิด สะท้อนกับชื่อ Life and living

ขอขอบคุณ : คุณมีศักดิ์ ชุนหรักษ์โชติ ประธานกรรมการผู้จัดการ บริษัท ไลฟ แอนด์ ลีฟวิ่ง จำกัด ,นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ชลบุรี และประธานกรรมการ บริษัท ชลบุรีพัฒนาเมือง จำกัด

เรียบเรียงบทความโดยทีมงานบ้านดี (www.baan-d.com)

สอบถามข้อมูลเพิ่มเติมได้ที่

Line ID : @baan-d